租购并举再提速。日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面，提出金融支持住房租赁市场的17条具体举措。

　　房地产供求关系发生重大变化，住房租赁不再是房地产“配角”。当前，我国住房发展从总量短缺转为结构性供给不足：从数量上看，城镇户均住房已超过1套，居民基本住房需求已得到满足；然而从结构上看，还存在住房分配不均等问题，保障性住房供给不足、大城市房价过高、新市民青年人住房困难等问题仍然存在。《意见》强调，“金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应”，不仅利于扩大租赁住房有效供给Bwin必赢，也能加快推进租购并举、推动构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

　　但由于住房租赁行业周期长、利润较低，银行放贷意愿不高，住房租赁企业面临融资成本高、融资渠道窄的融资难题。《意见》一方面明确金融机构分工，即商业性金融机构满足各类住房租赁主体合理融资需求，政策性开发性金融机构为保障性租赁住房建设运营提供融资；另一方面创新住房租赁信贷品种，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，包括支持发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金等，为住房租赁企业提供融资便利。尤其值得一提的是，依托租赁住房发行不动产投资信托基金（REITs），于商业银行而言，不仅是除租金收入外的另一条收回投资路径，也是一条投资退出通道，利于减轻金融机构投资顾虑。

　　当前国内住房租赁市场可大体分为保障性租赁住房、市场化租赁住房，后者通常包含企业运营的长租公寓和个人散租部分。新华网等单位联合发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》显示，我国租房人群已突破2.6亿，一二线城市年轻人可接受租房时长近10年，且品质租住需求持续增长；从供给端来看，受二手房回流、保租房入市等因素影响，房屋出租门槛也在不断提高，超七成业主愿意把房子托管给长租机构，租房市场走向“规范化、机构化”是大部分城市业主的共识。

　　提升长期租赁住房的供给能力和运营水平，Bwin必赢也是《意见》的重点关注。长租公寓主要有三种经营模式：仅提供委托管理服务，不涉及物业租赁与投资的轻资产托管模式；先从房东手里租下房子，装修后再整体或分散转租，从中赚取租金差的中资产包租模式（“二房东”模式）；通过开发、购买等方式自持房产，装修后投入运营的重资产持有运营模式。基于此前部分长租机构暴露出的问题，Bwin必赢“二房东”模式不被看好，业内向更轻或更重方向转型。

　　《意见》明确，“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展”“重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营”，“集中式、重资产”的自持物业机构被重点关注，能有效防控风险、确保商业可持续，某种程度上也能带动存量房去库存。中小长租机构何去何从，还有待观察。（维辰）